帶動(dòng)新城鎮(zhèn)化的重要引擎——文化旅游地產(chǎn)
近來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型，高端休閑度假市場(chǎng)的巨大潛力成為越來越多企業(yè)尋求錢景的寶地。目前，我國百強(qiáng)房企中已經(jīng)有超過三分之一涉足旅游地產(chǎn)。萬達(dá)集團(tuán)2013年重金砸向文化旅游產(chǎn)業(yè)，多地布局旅游綜合體，迅速躋身文化旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一梯隊(duì)，成為備受矚目的大拿，也成為文化旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的又一劑強(qiáng)心針。
深耕旅游度假產(chǎn)品
在旅游地產(chǎn)興起之初，海景房一度成為旅游地產(chǎn)的代名詞，東部沿海一片片住宅迅速拔地而起，在瘋狂的全國分銷模式下，海景房總能被一搶而空。然而，近兩年出現(xiàn)的空置率高、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用差、市政配套欠缺等問題使得這類產(chǎn)品已經(jīng)難以為繼。不僅山東乳山這類規(guī)模較小的旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)頻頻出現(xiàn)危機(jī)，我國目前唯一的國際旅游島海南也在這樣的發(fā)展模式下境地尷尬。
在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域一直奉行“拿來主義”的復(fù)星國際，在進(jìn)行了前期地中海俱樂部產(chǎn)品的開發(fā)之后，也轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端度假酒店市場(chǎng)。其計(jì)劃在三亞投資百億打造中國的亞特蘭蒂斯，也絕非簡單的海景產(chǎn)品開發(fā)。華僑城是我國第一個(gè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的企業(yè)，而其“旅游+地產(chǎn)”的模式也成為經(jīng)典。利用主題公園的平穩(wěn)回報(bào)發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目，再利用地產(chǎn)項(xiàng)目的高成長、高回報(bào)提升公司的價(jià)值，華僑城成為中國旅游地產(chǎn)的成功開創(chuàng)者，這種模式也成為近年來進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的華潤等企業(yè)模仿的范本。
融資模式分流
與城市住宅地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)的吸引人之處更多地在于未來的潛在價(jià)值，而在開發(fā)之初，需要忍受一段時(shí)間的寂寞。對(duì)于本性是逐利的資本來說，這種業(yè)態(tài)并不受偏愛，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目融資難一直困擾著業(yè)內(nèi)企業(yè)。而旅游綜合體盛行的開發(fā)趨勢(shì)下，大規(guī)模開發(fā)的模式使得旅游地產(chǎn)更顯資金饑渴。
這正導(dǎo)致了不同開發(fā)企業(yè)的分流。進(jìn)軍旅游市場(chǎng)較早的華僑城歡樂谷產(chǎn)品已經(jīng)受到了市場(chǎng)的認(rèn)可，這也是其可以通過未來門票收益進(jìn)行資產(chǎn)證券化，從而解決資金問題的保障。同樣，萬達(dá)集團(tuán)可以依托成熟的住宅、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營資質(zhì)和實(shí)力多次進(jìn)行海外低成本發(fā)債。然而，大多數(shù)旅游企業(yè)在融資方面仍然是捉襟見肘。
驅(qū)動(dòng)區(qū)域發(fā)展
在新型城鎮(zhèn)化背景下，文化旅游成為不少地方政府重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。在土地、財(cái)稅等優(yōu)惠招商政策紛紛出臺(tái)的誘惑下，大型開發(fā)企業(yè)抱團(tuán)帶動(dòng)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為近年來的一大趨勢(shì)。
不可否認(rèn)，文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)成為帶動(dòng)新城鎮(zhèn)化的重要引擎。風(fēng)情小鎮(zhèn)、特色鄉(xiāng)村地產(chǎn)、新型社區(qū)、第二家園、度假區(qū)開發(fā)、各類旅游產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，以及養(yǎng)老、養(yǎng)生社區(qū)等形態(tài)都將是未來旅游地產(chǎn)企業(yè)嘗試的方向。
大浪淘沙，旅游地產(chǎn)開發(fā)理念決定了企業(yè)的成敗。未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該從關(guān)注地產(chǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游本身。只有耐住性子，通過旅游項(xiàng)目拉動(dòng)地產(chǎn)，再通過地產(chǎn)反哺旅游，才能成功打造文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
對(duì)于地方政府來說，也需要更加理性和冷靜，不再盲目招商，而只讓具有先進(jìn)的開發(fā)理念的企業(yè)進(jìn)駐。只有讓越來越多的企業(yè)意識(shí)到區(qū)域旅游運(yùn)營的成敗與企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗息息相關(guān)，使它們?cè)敢庵鲃?dòng)與地方政府打配合，對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目及區(qū)域旅游環(huán)境進(jìn)行精耕細(xì)作式的持續(xù)打造，才能最終實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)與旅游地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
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